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La crisi immobiliare cinese: una bolla pronta a scoppiare?

Negli ultimi tre decenni, la Cina è passata da essere un Paese in via di sviluppo, prevalentemente agricolo, a una delle principali potenze industriali ed economiche del mondo. In sostanza, ha vissuto un periodo di crescita economica (e demografica) senza precedenti, trainata principalmente dal boom del settore immobiliare. Tale settore ha rappresentato fino al 30% del PIL nazionale e oltre due terzi delle ricchezze delle famiglie cinesi che sono strettamente legate al “mattone”.


Il boom economico: le origini

A partire dagli anni '80, centinaia di milioni di figli e figlie della classe contadina cinese si sono trasferiti dalle aree rurali alle città in cerca di opportunità di lavoro e di una migliore qualità della vita. In media, viaggiavano per quattro o cinque ore fino alla città più vicina per lavorare nelle grandi fabbriche. La migrazione nelle aree urbane ha determinato un notevole aumento demografico.


In risposta ad una crescente domanda di case, il governo cinese ha promosso politiche volte a sostenere lo sviluppo immobiliare, tra cui incentivi fiscali, agevolazioni per l'acquisto della prima casa e investimenti nelle infrastrutture urbane, generando una rapida e massiccia urbanizzazione. Inoltre, le politiche sociali e di riforma economica hanno facilitato gli investimenti stranieri nel settore immobiliare cinese, alimentando ulteriormente la crescita.

In sintesi, il boom del settore “Real Estate” ha rappresentato per anni il simbolo di riscatto economico, sviluppo e ricchezza per milioni di cinesi.


La bolla immobiliare e il caso "Evergrande"

L'eccesso di domanda di alloggi ha spinto la Cina a portare avanti campagne di costruzione immobiliare ad un ritmo frenetico, sia nel settore delle infrastrutture che in quello delle residenze.


Tuttavia, sorge un problema: i potenziali acquirenti di proprietà in Cina sono vincolati a versare anticipatamente fino al 30% del costo totale ancor prima dell'inizio effettivo della costruzione. Questo meccanismo ha generato un circolo vizioso in cui solo i finanziamenti anticipati per le nuove abitazioni hanno consentito il completamento di quelle ancora in costruzione.

Inoltre, gli edifici non vengono costruiti in base alla domanda del mercato, ma sono soggetti ai regolamenti dei governi locali che guadagnano fino al 50% dalla vendita dei terreni edificabili e dettano le zone in cui è consentita la costruzione. Attraverso gli strumenti di investimento “Local Government Financing Vehicles (LGFV)”, le autorità locali partecipano alla loro edificazione, sia direttamente sia tramite partenariati con i costruttori, emettendo obbligazioni e richiedendo prestiti. Fino al 2020, Pechino ha incentivato attivamente lo sviluppo immobiliare residenziale, incoraggiando gli enti locali a partecipare, e garantendo condizioni di credito agevolate sia per i costruttori che per i compratori. Costruttori privati e speculatori hanno risposto attivamente, accumulando debiti e avviando progetti sempre più discutibili, anche mentre la Cina soddisfaceva le proprie esigenze abitative.


Tuttavia, il settore è andato in difficoltà nel 2020, dopo che il governo ha approvato il “Three Red Line Policy”, un piano per regolare il debito delle imprese immobiliari e prevenire il rischio finanziario nel settore immobiliare. Questa politica ha imposto alle società immobiliari di rispettare tre "linee rosse" finanziarie per mantenere sotto controllo il livello di indebitamento.


La prima linea guida impone un rapporto tra debiti e attività inferiore al 70%, al fine di evitare un eccesso di obbligazioni. La seconda linea guida misura il debito richiedendo un rapporto di indebitamento netto inferiore al 100%; la terza e ultima linea guida prevede un rapporto tra disponibilità liquide e debiti a breve termine superiore a uno, il che significa semplicemente avere più liquidità rispetto ai debiti a breve termine.

Il risultato ha voluto che la stragrande maggioranza dei maggiori costruttori cinesi non è stata in grado di soddisfare questi requisiti, perdendo così l'accesso al credito.


Tra queste società figura il gigante immobiliare "Evergrande", il quale, a seguito dell'implementazione di tali parametri, ha perso la possibilità di continuare a vendere appartamenti e di ottenere finanziamenti bancari. Nel 2021, Evergrande ha mancato il pagamento dei suoi debiti, come altre decine di banche e imprese di costruzione cinesi.

Il costruttore con sede a Shenzhen, con un totale di passività di 2,39 trilioni di yuan ($333 miliardi) alla fine di giugno dell'anno scorso, ha presentato istanza di fallimento presso il tribunale di New York nel 2023.

La cifra debitoria nei confronti dei creditori internazionali a tutt’oggi ammonta a $25 miliardi, come riportato dai documenti del tribunale di Hong Kong. Tra i creditori si distingue il fondo di investimento “Top Shine Global” con sede a Samoa, che ha avanzato una richiesta di liquidazione nel giugno 2022 contro la Evergrande a Hong Kong, con l'obiettivo di recuperare almeno in parte le perdite subite.


Lo scenario attuale

Attualmente, in Cina ci sono complessi abitativi vuoti sufficienti per ospitare circa 90 milioni di persone, una cifra superiore alla popolazione di Germania o Regno Unito.


La riduzione della domanda e la sospensione di migliaia di progetti e costruzioni hanno arrecato danni sia agli investitori privati, il cui valore degli asset è diminuito drasticamente, sia agli acquirenti delle prevendite, ritrovatosi letteralmente senza casa e con un pesante debito.


Oltre alla crisi immobiliare, una serie di fattori come l'estensione delle restrizioni per combattere la pandemia di Covid-19, la deflazione dovuta al rallentamento della crescita economica e il naturale rallentamento del processo di urbanizzazione in tutto il Paese, hanno messo a dura prova la stabilità di diversi settori economici nazionali.


Per fronteggiare questa situazione critica, le autorità cinesi stanno adottando misure per rianimare l'economia e il settore immobiliare, ma nonostante gli sforzi (come l'allentamento delle misure antispeculative a livello locale e la riduzione dei tassi sui mutui) il mercato immobiliare continua ad essere in difficoltà nel breve termine.

Il peggioramento dei bilanci delle entità di finanziamento governativo locale e le crescenti pressioni sul loro debito rappresentano ulteriori sfide, specialmente considerando le interconnessioni con il sistema bancario e finanziario.


Potrebbe essere necessario un maggiore coinvolgimento delle autorità, soprattutto in termini di politiche fiscali, per gestire tali questioni, con l'eventualità di un intervento governativo di salvataggio che, tuttavia, potrebbe avere ripercussioni significative sull'economia nazionale.


Loris Pietrucci


Sitografia e fonti

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Veramente interessante!


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